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부동산을 공부하거나 토지를 매입하려는 분들이라면 꼭 알아야 할 기초 용어가 있습니다. 바로 ‘용적률’과 ‘건폐율’입니다. 겉으로 보기엔 그냥 숫자 같지만, 이 두 지표는 땅의 가치와 수익성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 오늘은 용적률과 건폐율이 무엇이고, 왜 중요한지, 어떻게 활용할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
1️⃣ 용적률과 건폐율의 정의
1. 용적률
: 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 말합니다.
연면적이란 각 층의 바닥 면적을 모두 더한 것입니다.
- 예시) 대지 100㎡ 위에 3층 건물, 각 층 50㎡ → 총 연면적 150㎡
→ 용적률 = 150 / 100 × 100 = 150%
2. 건폐율
: 대지면적 대비 건물 바닥 면적의 비율입니다.
건물 외벽 기준으로 본 ‘1층 바닥 면적’을
기준으로 삼습니다.
- 예시) 대지 100㎡ 위에 건물 1층 바닥면적이 60㎡
→ 건폐율 = 60 / 100 × 100 = 60%
✅ 정리하자면
- 건폐율은 ‘땅에 얼마나 넓게 건물을 깔 수 있느냐’를,
- 용적률은 ‘그 땅에 총 몇 평을 쌓아 올릴 수 있느냐’를 의미합니다.
2️⃣ 용적률과 건폐율이 중요한 이유
용적률과 건폐율은 단순한 숫자가 아니라 그 땅 위에 어떤 건축이 가능한지를 결정하는 기준입니다.
즉, 수익성과 직결되는 요소입니다.
- 같은 100평짜리 대지라도 용적률이 100%인 곳과 250%인 곳은 지을 수 있는 건물의 규모가 2.5배 차이가 납니다.
- 건폐율은 ‘건물을 얼마나 넓게 깔 수 있느냐’를 나타내기 때문에 정원, 주차장 확보 등과도 연결됩니다.
📍 용도지역별 예시
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% 이하 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 최대 400% |
| 상업지역 | 80% 이상 | 최대 800% |
👉 강남역 주변에 고층 빌딩이 많은 이유?
→ 대부분이 상업지역으로 지정되어 있어 높은 용적률이 허용되기 때문입니다.
3️⃣ 실생활 예시로 쉽게 이해하기
다음은 100평짜리 토지(330㎡)를 예로 든 비교입니다.
▪️Case A
- 건폐율 60% → 바닥 198㎡까지 건물 지음
- 용적률 200% → 총 660㎡ 지을 수 있음 (예: 3층 건물 가능)
▪️Case B
- 건폐율 30%, 용적률 100%
- 바닥은 99㎡, 총 연면적도 330㎡까지 → 건물은 작고 층수도 제한됨
👉 결론: 동일한 면적의 땅이라도 지역지구와 용도에 따라 건축 가능 범위가 크게 달라집니다.
4️⃣ 실전에서 꼭 확인해야 할 체크포인트
- 토지이용계획확인서에서 각 필지별 건폐율·용적률 확인 가능
- 법정 용적률 ≠ 실제 적용 가능 용적률
- 전면 도로 폭, 인근 환경, 건축 심의에 따라 실제 가능한 용적률은 더 낮을 수 있음
✅ 마무리 요약
부동산에서 땅의 가치는 그 위에 무엇을 얼마나 지을 수 있느냐에 따라 결정됩니다.
이 때 기준이 되는 것이 바로 건폐율과 용적률입니다.
따라서 단순히 평당 가격만 보지 말고, 지을 수 있는 범위까지 고려해서 매입 여부를 판단해야 합니다.
“좋은 땅은 많습니다. 하지만 좋은 조건의 땅은 드뭅니다.”
지금 살펴보는 토지의 건축 가능성, 직접 확인해보세요.
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